Luật Kinh doanh Bất động sản ban hành năm 2014 sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2015. Trong đó điều 56 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Nếu chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với khách hàng, nhà băng sẽ đứng ra bồi thường cho người mua theo cam kết trong hợp đồng.
Điều 56 cũng nêu rõ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sẽ công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai. Đây là quy định mới với mục tiêu bảo vệ tài sản, tiền bạc cho người mua nhà hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, để thực hiện điều 56 cũng không kém phần phức tạp vì các ràng buộc về quyền và nghĩa vụ liên quan đến người mua, chủ đầu tư, ngân hàng. Chính vì vậy điều khoản này được nhiều chuyên gia đóng góp ý kiến nhất.
Tại buổi tọa đàm về việc thực hiện bảo lãnh bán nhà theo Luật Kinh doanh Bất động sản diễn ra chiều 23/6, các chuyên gia cùng kiến nghị việc mở rộng đối tượng tham gia điều 56 là hết sức cần thiết. Theo đó, nên cho phép các công ty bảo hiểm tham gia vào nghiệp vụ bảo lãnh bán nhà đang xây nhằm tạo môi trường kinh doanh công bằng hơn cho tất cả các doanh nghiệp bất động sản đang hoạt động trên thị trường.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, Lê Hoàng Châu nêu hai điểm lưu ý khi thực hiện điều 56. Thứ nhất là cần bổ sung quy định của pháp luật về nghiệp vụ bảo lãnh, đồng thời hướng dẫn chi tiết cách thức thực hiện đối với dự án hình thành trong tương lai.
Thứ hai, trên thị trường hiện đang có những doanh nghiệp bảo hiểm uy tín, đủ năng lực, điều kiện, thì nên bổ sung thêm đối tượng này vào tham gia thực hiện hoạt động bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, mà chủ đầu tư dự án chỉ phải trả phí bảo hiểm, không phải ký quỹ, hoặc không cần phải có tài sản bảo đảm. Trên thực tế, trong hoạt động bảo lãnh dự thầu đã có doanh nghiệp bảo hiểm cấp chứng thư bảo lãnh dự thầu và đã được bên mời thầu chấp thuận.
 |
|
Điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản quy định các chủ đầu tư trước khi bán nhà hình thành trong tương lai phải được sự bảo lãnh của ngân hàng nhưng nhiều doanh nghiệp kiến nghị nên mở rộng cho các công ty bảo hiểm tham gia bảo lãnh. Ảnh: Vũ Lê
|
Giám đốc Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright, Nguyễn Xuân Thành nhận xét, nếu thực hiện đúng theo tinh thần của điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản thì việc bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai phải do ngân hàng thương mại đủ điều kiện thực hiện. Hạn chế của chế định này là các tổ chức khác không phải ngân hàng sẽ không được phép tham gia nghiệp vụ này. Trong khi đó, ở nhiều quốc gia phát triển, bảo lãnh trách nhiệm hợp đồng và bảo lãnh trách nhiệm tài chính không chỉ có ngân hàng thực hiện mà còn có các công ty bảo hiểm cung cấp dịch vụ này.
Theo ông Thành, nếu quy định bảo lãnh bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai đang được hiểu là nghiệp vụ cấp tín dụng thì việc bảo lãnh của ngân hàng cũng không mở rộng đối với doanh nghiệp bất động sản do khả năng cấp tín dụng của ngân hàng cũng bị giới hạn. "Do đó, tôi ủng hộ quan điểm nên theo lộ trình tự do hóa tài chính, cho phép bảo hiểm tham giao vào nghiệp vụ bảo lãnh này để cả doanh nghiệp và khách hàng có nhiều sự lựa chọn khi muốn bảo hiểm rủi ro", chuyên gia này đề xuất.
Chủ tịch HĐQT Công ty Hưng Thịnh, Trần Đình Trung bày tỏ quan ngại việc đóng khung nghiệp vụ bảo lãnh bán nhà đang xây cho ngân hàng thương mại. Bởi lẽ, điều này có thể dẫn đến kịch bản chỉ có những doanh nghiệp có mối quan hệ tốt với nhà băng được ưu tiên. Các doanh nghiệp còn lại với mối quan hệ hạn hẹp và quy mô vốn nhỏ hơn sẽ bị loại khỏi cuộc đua này.
Ông Trung giải thích, sau khủng hoảng, doanh nghiệp trụ lại có đủ uy tín và năng lực thực hiện dự án, tuy nhiên vẫn còn đối mặt với không ít khó khăn. Tinh thần của điều 56 rất tích cực nhưng nên mở rộng quy định bảo lãnh này như hình thức bảo hiểm, mở rộng cho các đơn vị bảo hiểm tham gia nhằm xã hội hóa hình thức bảo hiểm bất động sản.
Để bán được nhà ở hình thành trong tương lai, theo ông Trung, chủ đầu tư phải tốn kém rất nhiều chi phí cho hàng chục công đoạn. Nếu không được ngân hàng bảo lãnh chỉ vì lý lịch tài chính và mối quan hệ với nhà băng quá mỏng thì không công bằng cho doanh nghiệp nhỏ và vừa, hoặc doanh nghiệp mới thành lập.
Đại diện Công ty tư vấn toàn cầu về bảo hiểm Jardine Lloyd Thomson Vietnam (Anh) cho biết, theo quy định về nghiệp vụ bảo lãnh, trường hợp điều 56 Luật Kinh doanh Bất động sản quy định là hoạt động bảo đảm rủi ro hợp đồng. Trong nhiều năm qua, các công ty bảo hiểm đã từng thực hiện các nghiệp vụ tương tự như: bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh hợp đồng, bảo hiểm hoàn tiền ứng trước… theo đúng quy định pháp luật.
Jardine Lloyd Thomson Vietnam kiến nghị các cơ quan chức năng xem xét tính chất của nghiệp vụ bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai tương đương với bảo hiểm rủi ro. "Từ đó mở rộng đối tượng bảo lãnh cho điều 56, cho phép ngành bảo hiểm tham dự để mở rộng thêm sự lựa chọn cho nhiều doanh nghiệp có nhu cầu bảo lãnh, góp phần tăng tính cạnh tranh cho thị trường", vị này đóng góp ý kiến.
Vũ Lê